10 décembre 2012 10:01 | par Jean-Framçois Blanchette, MSN Finances

Reprise

J'ai récemment reçu une question d'un couple désirant reprendre un logement pour leur utilisation personnelle. Voici donc cette question ainsi que les différents aspects à prendre en compte dans ce genre de situation.


chornique

"Nous sommes sur le point de faire une offre d’achat sur un duplex avec l’objectif de le transformer dès l’achat, en résidence familiale sur les deux étages. Y a-t-il des conséquences fiscales à un tel changement pour des nouveaux propriétaires? Nous habitons la Ville de Québec et nous pensons également demander une réduction de taxe foncière en raison de ce changement. Avons-nous une bonne lecture, est-ce qu’un immeuble à revenus est davantage taxé qu’une résidence familiale?"

Un tel projet peut effectivement renfermer plusieurs conséquences, que ce soit d'un point de vue fiscal, légal ou financier. Afin de bien répondre à votre question, faisons donc le tour de ces différents aspects pouvant avoir un impact sur votre décision.

Aspect fiscal

D'un point de vue fiscal, le fait de vouloir changer l'usage principal d'une partie du duplex, d'unité locative à unité résidentielle aura pour effet de créer une disposition réputée de cette partie de l'immeuble. Par exemple, si les deux unités ont la même superficie, vous devriez alors déclarer un gain en capital égal à la moitié de la différence entre la valeur de l'immeuble à ce moment et le prix auquel vous l'avez acquis. Il est évident que si la conversion se fait rapidement après l’acquisition de l’immeuble, cet impact sera plutôt limité puisque dans ce cas, il est peu probable que la valeur de celui-ci ait augmentée significativement Par ailleurs, comme vous désirez utiliser la totalité de la bâtisse comme étant votre résidence principale, il est possible de reporter ce gain en capital jusqu’au jour d’une vente future à un tiers.

Par ailleurs, malgré ce que vous pouvez penser, l'importance des impôts fonciers n'est pas fixée en fonction du type d'immeuble mais bien à partir de la valeur de celui-ci. En effet, que votre bâtisse soit totalement locative ou seulement partiellement, le niveau des taxes que vous aurez à payer à la ville de Québec demeurera le même. Cette conclusion pourrait cependant être différente dans le cas d’un immeuble comptant plus de cinq logements.

Aspect légal

D'un point de vue légal, il est important de savoir que malgré le fait que vous soyez propriétaire d'un immeuble, vous ne pouvez pas réquisitionner une unité d'habitation comme bon vous semble. En effet, vous devez respecter certaines règles prévues par la Loi sur la Régie du logement. Ces règles font en sorte qu'il n'est pas possible pour un propriétaire de procéder à la reprise d'un logement, sauf si le but est de s'y loger soi-même, son enfant, son parent ou toute autre personne dont celui-ci a la responsabilité.

Par ailleurs, il faut également respecter certains critères de délais. Ainsi, si vous devenez propriétaire à la mi-janvier et que le locataire bénéficie d'un bail d'une durée d'un an se terminant le 30 juin, vous ne pourriez techniquement pas reprendre le logement avant 2014 puisque dans ce genre de situation, vous devez remettre l'avis de reprise, au moins 6 mois avant la fin du bail.

De plus, les lois du logement font en sorte qu'il peut être relativement difficile pour un propriétaire de reprendre un logement, et ce, même si la raison fait effectivement partie de la liste prévue par la loi. Les locataires bénéficient de certaines règles leur permettant de contester ce type d'actions et de réclamer, dans certains cas, des compensations monétaires pouvant être assez élevées.

Aspect financier

D'un point de vue financier, il faut savoir que si vous arrêtez d'utiliser une partie de l'immeuble à des fins locatives, vous ne pourrez alors plus l'utiliser afin de vous permettre de déduire vos frais d'intérêts hypothécaires et vos autres dépenses liées à cette source de revenus (impôts fonciers, frais d'entretien, etc.). Les dépenses liées à ce logement demeureront donc les mêmes mais toutefois sans la possibilité de demander de déduction fiscales, incluant la déduction pour amortissement qui permet de tenir compte d'une éventuelle perte de valeur au fil du temps. Bien évidemment il faut également tenir compte du fait que vous n'auriez pas non plus à payer d'impôt sur les revenus locatifs.

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